政協提案
關于適當調整我市生態新城基準地價
以適應社會經濟發展的建議
提案人：趙素卿
我市的生態新城建設，對于緩解舊城壓力、增強和完善城市功能、提升城市形象，引領和推動我市轉型跨越發展具有重要意義。自2013年6月6日生態新城管委會正式掛牌成立、拉開建設序幕，至今尚未形成真正具有吸引力的投資熱土，我們對我市有代表性的民營企業進行了走訪調研，大家普遍認為，除去國際國內經濟持續疲弱、房地產市場降溫等大環境、政策性因素影響外，生態新城高額的土地出讓地價阻礙了許多建設項目落地，只有為數不多的幾個棚戶區安置拆遷住宅項目、一些基礎設施項目在建或已建成。民營企業家建議：在起步階段，先適當降低生態新城出讓地價，待各項基礎設施完善、吸引商業、住宅、工業項目落地開工建設形成一定規模后，再穩步提高、逐步過渡到市場地價供應建設用地。
一、生態新城現行出讓地價與實際市場地價不符
2013年國土行政主管部門調整市區基準地價時，生態新城由于基礎設施嚴重缺乏，作為一個單獨區域設置分等定級，基準地價明顯低于建成區。2016年再次調整市區基準地價時，將生態新城與建成區統一分等定級，作為建成區二級地段確定地價。
陽泉市主城區商業、住宅、工業用地基準地價表（2016年）
級別 商業用地 住宅用地 級別 工業用地
元/㎡ 萬元/畝 元/㎡ 萬元/畝 元/㎡ 萬元/畝
Ⅰ級 2517 167.8 1906 127.07 控制區 829 55.27
Ⅱ級 2069 137.93 1444 96.27 Ⅰ級 525 35
Ⅲ級 1625 108.33 1059 70.6 Ⅱ級 318 21.2
Ⅳ級 1283 85.53 894 59.6 Ⅲ級 227 15.13
Ⅴ級 903 60.2 677 45.13 —— —— ——
基準地價是在城鎮規劃區范圍內，對不同級別的土地或者土地條件相當的均質地域，按照商業、居住、工業等用途分別評估的，并由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
在實際出讓國有建設用地使用權時，地價評估機構會按照市場價格評估確定出讓底價，報市政府領導審批。出讓底價一般比基準地價高出30—70萬元/畝。
我市本身山大溝深、平地少，開發平整場地通入水電暖氣等設施成本就比較高，建成區內土地使用密度很大，所以與周邊省、市相比，我市建成區市場地價明顯增高，主要由于拆遷安置地上居民成本居高不下。而生態新城大多土地屬于郊區農村集體所有土地，開發成本中包含的拆遷安置費用遠低于建成區，而且七通一平水平與建成區相比也差距很大，仍然按照建成區的出讓地價，不夠合理。
二、基準地價及出讓地價、市場地價與我市經濟發展水平不相適應
我市在八九十年代，屬于全省經濟發展較好的地市，依托煤炭、硫鐵礦、鋁礬土資源優勢，興辦了大量鄉鎮企業，城鎮化率也遙遙領先。隨著經濟進入新常態，我市經濟發展明顯滯后與全國全省平均水平，民間資本大量沉淀或外流，多項指標已經成為全省倒數第一，而每隔三年進行一次的基準地價調整，一直再往上升，以基準地價為基礎的出讓地價越來越高。以新落戶生態新城的萬達廣場項目為例，山西泉民開發建設有限公司以商業用地二級地段地價200萬元/畝獲得74951.8平方米建設用地使用權，總價2.25億元，以生地現狀出讓，按照七通一平的熟地地價出讓，場地只是初步平整，許多基礎設施還不夠完善，地價明顯高于市場地價。由于場地條件差、基礎設施跟不上，幾年來積累了規劃建設用地指標、已批準農轉用的3000多畝用地要么招拍掛流拍、要么無人問津，一直供應不出去，生態新城基準地價和出讓地價水平與周邊地市相比，只比太原、晉中、大同略低，基本與長治、晉城持平，高于朔州、忻州、臨汾、呂梁、運城，影響招商引資項目以及本土民營企業項目落地。
三、建議實行土地基準地價浮動管理
我市將新城定位為生態新城，即打造全國一流的宜居新城、華北地區第一森林城市、華北區域中心城市、山西省承接東部產業轉移的第一階梯。我們建議市委、市政府現暫停舊城改造工作，集中人力、物力、財力、精力開發、經營生態新城土地資源，依照《山西省國有建設用地出讓轉讓實施辦法》第七條“各級土地價格評估機構負責地價評估工作。基準地價應根據土地的位置和用途等確定，報同級人民政府批準公布。基準地價可根據當地社會經濟發展和土地供求情況進行調整。標定地價應以基準地價為基礎，結合具體情況確定。”的規定，適當降低生態新城商業、住宅、工業一個等級的基準地價，同步降低三種用途出讓地價，形成低于河北各市、我市各市的投資環境，便于本土民營企業投資建設，更好地吸引外地企業來我市發展。讓市內外企業獲得好的發展機會，形成競爭機制后，再穩步提升地價水平，讓地價更好地服務我市轉型升級發展。
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